欢迎光临中国房地产综合信息网
 

老楼蝶变

2019-2-24 阅读次数:
  导读: 原标题:老楼蝶变   改造后的朝阳区八里庄老旧小区。   垂杨柳南街破旧围墙,已变成了特色文化墙。 本报记者 潘之望摄   海淀区清河毛纺北小区4号楼,第一部电梯已经开装。   新春伊始,气温回暖,本市的老旧小区改造工...
原标题:老楼蝶变

  改造后的朝阳区八里庄老旧小区。

  垂杨柳南街破旧围墙,已变成了特色文化墙。 本报记者 潘之望摄

  海淀区清河毛纺北小区4号楼,第一部电梯已经开装。

  新春伊始,气温回暖,本市的老旧小区改造工程也陆续开工。

  老旧小区,一般是指房龄超过30年或抗震节能标准未达标的小区。 为了让老旧小区变得更便利、舒心,自2012年起本市就开始大规模启动老旧小区改造,分批对1990年以前建成的小区进行抗震加固、节能改造。2018年,新一轮改造再次启动,以向居民提供改造“菜单”的方式灵活施策,在加装电梯、新建养老设施等方面再提升,并逐步建起长效管理机制,以防改造后的小区再次失管。

  新政实施以来,各区纷纷从自身的实际情况入手,在创新中寻找破题之策,为老旧小区改造摸经验、探路子。

  “老破小”升级遇见三大难

  改造成难题,还要从老小区的诞生说起。

  北京大规模建设楼房,要追溯到“一五”时期。1953年起,一批大型工业项目相继落户北京,同时在工厂周边配建了生活区。东八里庄、酒仙桥、和平里、三里河、百万庄等地,陆续建起了职工宿舍院。就拿北三环和平里小区来说,房子一水儿的挑高3.5米,尖楼顶,三七墙。在上世纪50年代,这样的配置让居民感到分外骄傲。

  此后,随着住房紧张状况加剧,本市住宅建设不得不进入追求数量的应急建设时期。截至1999年,本市的城镇人均居住面积从1949年的4.75平方米提升到了16.2平方米。越来越多家庭告别了电视剧中张大民式的“蜗居”,实现了“居者有其屋”。不过,为了节约投资、增加居住密度,这一时期的居民区普遍没有给绿化、文体、生活设施预留足够的空间,房屋外墙也较薄,多为24厘米中空墙体。

  更带普遍性的是,福利分房制度下的居民小区由企业或房管所直接管理。没有专业的物业进行日常运维,房屋老化严重。

  岁月流转,光鲜的居民区终于和住户们一同垂垂老去。据不完全统计,本市1990年以前建成的房屋有6950万平方米,共128万套,它们普遍存在抗震性差、保温不好、上下水管线锈蚀、绿化率低、没有电梯和车库等缺点。

  2012年起,本市分批启动老旧小区综合整治,在节能改造、防震加固、加装电梯等方面开展探索。“改造老旧住宅并不是新事,早在新中国成立之初,北京就已经陆续开启危旧房改造工程。”一位资深房地产行业人士说,危改针对的主要是房屋质量不高的破旧平房,避免房倒屋塌。“眼下的老旧小区改造则主要是让居民生活得更便利、更舒适。”

  老小区焕新并不容易,在实施中存在产权复杂、居民意见不统一和后期维护三大难题。

  以朝阳区为例,全区181个老旧小区共涉及974家产权单位,大量单位经营困难,甚至已经倒闭,居民区随之被弃管。产权单位连维护环境都捉襟见肘,更不可能出资进行大规模改造。即便由政府出资进行改造,后期也面临着缺少管护的难题。此外,加装电梯、改造管线等惠民工程,还常常因某一户居民不同意而卡壳。

  “菜单式”改造精确抓痛点

  要改造老旧小区,头一个问题便是:改什么?

  “每个老旧小区情况不一样,改造时涉及屋顶防水、上下水管、绿化、停车、道路、照明等,大大小小几十项。”一位负责老旧小区改造的工作人员说,在资金有限的情况下,改造项目必须分轻重缓急,首先满足居民最迫切的需求。“否则钱花了,劲儿使了,但大家还不一定买账。”

  资金有限,如何用在“刀刃”上,用到居民的心坎儿里呢?

  困难催生了新办法:让居民按需“点菜”。

  2018年6月,双井街道采取调查问卷、入户征集、热线电话、居民议事会等方式征集居民需求。“每一位普通居民都能参与到社区决策中,共同决定老旧小区改造的项目。”双井街道办负责人时春岗说。

  垂杨柳西社区5号楼,是双井地区年龄最大的老楼,已有足足60岁。打年轻时就居住于此的周健和邻居们都收到了一份《双井街道共商共治问需表》。在那张表格中,他写下了上下水管线年久失修造成的困扰:由于管线漏水,我们上厕所时都得打着伞;洗澡也得限时,否则积水就会渗到楼下。

  调查结果显示,垂西社区155户居民中,70%的人都和周先生一样,盼望着改造上下水管线。很快,更换水管便纳入了老旧小区改造工程。不但重新铺设了老楼的排水管道,居民家中的马桶、洗脸盆也全部进行更换。对于几家共居一户的特殊情况,改造中还增设了水表。

  一街之隔的垂杨柳东社区,一半以上的居民希望首先改造破破烂烂的围墙。

  这堵围墙矗立在垂杨柳南街,是垂东社区居民出行的必经之地。如今, 260平方米的围墙已经完成修整、粉刷。墙上彩绘着黄木厂、和平村、北京内燃机总厂等12块双井老地标,还印着“掌上双井”微信二维码,居民扫码就能了解地区的大事小情。

  从政府“送餐”,到居民“点菜”,是本市新时期老旧小区改造的一大原则。

  在《北京市老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》中,将“自下而上、以需定向”作为重要原则。去年8月,本市更是首次明确提出了“菜单式”改造,在抗震、节能改造的“必选项”之外,还可以针对小区的不同情况,选择加装电梯、建设车库、开辟养老设施的“自选动作”。

  石景山八角南里,是首批列入“菜单式”改造的小区之一。为了列出这个“菜单”,社区书记宋恩茂花了整整4个月时间,和社工一起挨家挨户“爬楼”,走访每一户居民。今年开春,八角南里就将正式开启改造。

  社会力量参与做通居民工作

  装电梯、改管线、做外墙保温,都需要所有业主点头同意。怎么做通居民工作,是最大的难点。

  2017年,毛纺北小区被列入全市老楼加电梯的试点。项目启动之前,社区先请来了清华大学社会学系的“清河实验”课题组,为此次加梯提供智力支持。“之前三年,课题组一直在清河开展基层社会治理的创新研究和实践探索,在群众动员方面经验丰富。”毛纺北社区书记谢玉华说。

  课题组加入没几天,就把一份名为《老旧小区加装电梯模式梳理》的报告,送到了社区书记谢玉华的办公桌上。在这本厚厚的报告中,对不同的居民参与模式进行了分析比较,并阐述了与之相关的法律问题和政策依据。

  8栋老楼,54个楼门,都有加梯需求。项目应该从哪儿开始呢?课题组给出了建议:4号楼。

  课题组的肖林介绍说,在街道办和居委会的支持下,对862户业主进行了逐一的入户摸底调查。此外,针对老年人和年轻人、一层及顶层业主、老职工业主和年轻新购房业主等各个层面人群进行了深入访谈。统计结果发现,4号楼居民的加梯同意率最高,超过了80%。

  基于调研结果,4号楼被列为试点中的试点。其中,3单元仅用2天半就完成了百分百签约,为毛纺北加梯开了个好头。

  随着加梯楼门的增多,越来越多的居民心中涌现出困惑:电梯影响一楼采光怎么办?运行有噪音怎么办?透明轿厢会不会泄露居民家隐私?运营费的收费依据是什么?这些困惑得不到解答,加梯就无法继续推进。

  此时,课题组又出了新招儿:把项目建设主体、实施主体、设计单位、街道、社区、居民代表都召集起来,搭建沟通平台。在大大小小上百次会议中,居民的疑虑一一得到解答,同时,加梯方案也因为吸纳居民的合理意见而更加完善。

  此前,社区虽然也有居民议事会,不过人员组成并不合理,而且人多嘴杂,常常在讨论中陷入混乱。在课题组的引导下,议事会不但增补了两名年轻业主,还在议事前进行了专门的培训,指导其科学收集居民的意见,更好地发挥上下沟通、宣传动员、自我协商的作用。在召开会议时,还采用罗伯特议事规则,以保证讨论的有序、高效。

  最终,毛纺北小区的8栋老楼中,100%同意加梯的楼门超过了半数。

  一揽子方案代替补丁式改造

  走进六里屯街道的碧水园小区,不少人都会感到惊讶:这个建设于上世纪80年代的居民区整洁干净,树木环绕,无障碍设施、交通引导线、消防通道一应俱全。小区四角还散落着四个小公园,分别为老人、孩子、年轻人提供休闲场地。

  半年前,碧水园小区的环境还远远没有这么清净。居委会党支部书记薛卫芳介绍说,当时,小区里私家车乱停乱放,侵占了消防通道。绿地光秃秃,被居民圈地种上了各种蔬菜。更让人头疼的是,打牌、跳舞、遛娃的居民都在一起,谁也玩不尽兴。

  为了让小区环境更宜居,前些年,碧水园也曾多次进行改造。“从前的改造项目较为分散,一年改一项,效果并不好。” 薛卫芳说,就拿一个细节来说,前年做绿化时加装了花坛护栏,大伙儿都觉得挺美。但去年清理消防通道时才发现,护栏妨碍了行车。

  “小区改造时如果头痛医头,脚痛医脚,就会缺乏整体性和系统性。”朝阳区社会办相关负责人介绍,2018年,朝阳区提出了“全要素”小区的新概念,目的就是告别“打补丁”式的改造,为十大类问题制定一揽子解决方案,统一规划、统一施工。这样一来,有限的资金也能最大限度上进行整合,把问题一网打尽,满足居民的多样化需求。

  在《朝阳区全要素小区建设导则》中,记者看到其标准分十大类,共55项细则。分别是公共活动空间、出行与停车、功能设施、文化符号构建、绿化美化、垃圾分类、沿街建筑规划、背街小巷、安全管理、长效管理。以“出行与停车”这一大类为例,还具体细化为私家车停放、自行车停放、交通微循环和共享单车停放4项细则。每个小区在升级改造时还可以结合各自情况,添加个性化内容。

  在征集居民需求的基础上,碧水园邀请专业设计公司制定了改造方案。方案不但将小区的功能分区进行了调整,还涉及绿化、道路、停车、智能监控、无障碍设施、楼门文化等多个方面。

  目前,朝阳区已有57个小区完成了一揽子改造升级,并顺利通过“全要素”小区验收。2019年,还将有至少43个小区以这种方式进行升级改造。

  “准物业”建立长效管理机制

  对老旧小区实行综合整治,不仅仅是一次性地升级小区的基础设施,还应当建立起老旧小区的长效化管理机制,让改造成果保持下来,避免小区因为后期的失管漏管再次回到老旧。

  2016年,石景山区开始探索老旧小区准物业管理模式,通过“四个一点”的收费方式来达到“四有”的管理目标,经过两年多时间已经形成了一套较为成熟的长效管理机制。其中,“四个一点”是指政府奖励一点、产权单位出一点、物业服务单位在公共收益中贡献一点、老百姓出一点,从而达到小区安全防范到位、绿化保洁优良、维修维护及时、停车管理有序的“四有”标准。

  位于苹果园街道的西井三区是石景山最早开始实行“准物业化管理”试点的老旧小区之一。经过两年多的准物业管理,小区内疏解整治腾退出来的空间现在已经建成了停车场,且停车场还装有停车管理系统,可有效保证有充足车位、安全停放。

  不仅是停车管理,实行准物业管理后,西井三区的安全防范和服务水平也都得到大幅提升。该社区物业公司负责人王凤皊说,2017年的大年三十,保安在巡逻时无意发现了4号楼一处阳台起火的险情,因为报警及时,让一场大火防患于未然。去年汛期,1号楼一位居民家中水管爆裂,维修师傅半夜冒雨上门及时化解了险情。

  不过,在推行准物业管理初期,引导居民自愿缴费并不容易。因为教工楼产权性质等历史原因,过去小区的日常管理费用都由教委承担,居民没有付费购买服务的意识。为了推进长效管理,一方面居委会工作人员要多次入户解释宣传政策,另一方面物业公司先期投入管理力量,让居民享受到优质服务,看到小区变化后再缴费。目前,在各方努力下,教工楼小区的物业费收缴率已达到85%以上。

  2018年,石景山区共推进28个服务管理示范小区的建设,其中11个小区实施了准物业化管理,5个小区实现了收费停车管理。通过建立长效服务管理模式,老旧小区实现了从“无人管”到“有人管”,从“管不好”到“专&mi

本文仅代表作者个人观点,不代表本网站立场,如有侵权,请您告知,我们将及时处理。

下一篇:没有了!
 
 
链接交换请联系:QQ:175529508 首页链接要求百度快照在一周以内,不符合以上要求的各站,我们将定期把友情连接转入内页,谢谢合作。
Copyright @ 2012-2015 中国房地产综合信息网 保留所有权利吉ICP备11002400号-12 服务QQ:175529508 e-mail:zk8312@163.com
本站部分资源来自网友上传,如果无意之中侵犯了您的版权,请联系本站,本站将在3个工作日内删除。